作者：李泽正，国家发展改革委投资研究所融资室主任
近日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《2025年版清单》）的通知，将体育场馆，商旅文体健等多业态融合的商业综合体，四星级及以上酒店，超大特大城市商务楼宇，以及老旧街区、老旧厂区更新改造等城市更新项目纳入REITs项目行业范围，填补了我国REITs市场底层资产大类的重要空白，我国REITs市场发展再次迈出关键一步。
一、我国REITs市场从基础设施领域起步，市场运行平稳、发展有序
2020年4月，我国基础设施REITs试点政策出台，明确聚焦仓储物流、交通设施、市政工程、污染治理等重点补短板行业，标志着我国REITs市场从基础设施领域正式启动。2021年6月，首批9只基础设施REITs发行上市，覆盖收费公路、产业园区、污水处理、固废处理等领域。
在首批基础设施REITs产品成功落地并取得社会广泛好评的同时，REITs市场制度规则持续完善，项目行业范围不断拓展。保障性租赁住房、能源基础设施、新型基础设施、旅游基础设施、消费基础设施、市场化租赁住房、养老设施等行业领域先后纳入REITs发行范围，我国REITs底层资产类型持续丰富。
经过5年发展，我国REITs政策体系不断完善、市场规模稳步壮大、投资者日益成熟、二级市场平稳向好、示范作用不断提升，为我国REITs市场向商业办公设施、酒店、城市更新等领域进一步扩围奠定了坚实基础。
二、此次REITs市场扩围既符合国家重大发展战略，也进一步与国际市场接轨
《2025年版清单》将体育场馆，商旅文体健等多业态融合的商业综合体，四星级及以上酒店，超大特大城市商务楼宇，以及老旧街区、老旧厂区更新改造等城市更新项目纳入REITs范围，既是落实国家重大战略的关键举措，也推动我国REITs市场与国际REITs市场更加接轨。
从提振消费看，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》要求，深入实施提振消费专项行动，扩大优质消费品和服务供给。体育场馆、商旅文体健等多业态融合商业综合体以及酒店项目，从单一消费场景深耕、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，既能精准对接不同群体消费需求，又能通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用。推动这些领域发行REITs，有利于进一步完善相关领域基础设施，为提振消费奠定坚实基础。
从产业升级看，党的二十届四中全会提出，建设现代化产业体系，巩固壮大实体经济根基。商业办公设施作为产业发展的重要空间载体，其完善程度直接影响产业集聚、资源配置与业态创新。《2025年版清单》将商业办公设施纳入REITs发行范畴，进一步畅通商业办公资产与资本市场的连接通道，既能盘活存量资产、优化产业发展的资金与空间生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设。
从城市发展看，2025年中央城市工作会议明确，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于通过资本赋能破解城市更新中的资金、运营等痛点，同时有利于倒逼运营方建立精细化管理体系，提升区域治理效率，在城市结构优化、治理动能转换等多方面发挥重要作用。
此外，从国际REITs市场看，交通、能源、环保等传统基础设施，购物中心、酒店等消费基础设施，以及商业办公设施等均是重要的底层资产。《2025年版清单》将酒店和商业办公设施等资产纳入REITs发行范围后，产品类型与国际投资者熟悉的标的高度匹配，也让国内REITs市场的投资标的更符合国际资产配置逻辑，有助于提升我国REITs在全球资本市场的吸引力，推动我国REITs市场向更具国际适配性的市场演进。
三、未来我国REITs市场前景光明，但要坚持合法合规、稳步发展
展望未来，我国REITs市场发展空间广阔、增长潜力充沛、前景备受瞩目。经过长期持续的投资建设，我国已积淀形成规模庞大、种类丰富的存量资产。这些存量资产中包含了许多收益稳定、现金流良好的优质资产，为我国REITs市场长期健康发展提供了强大保障。与此同时，我国REITs市场仍处于爬坡过坎关键阶段，部分资产因历史原因存在产证缺失、手续不全等问题，政策制度还有进一步完善的空间，特别是在当前部分行业下行压力较大的背景下，更加需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模，有效防范市场风险，推动我国REITs市场发展壮大，充分发挥REITs在构建新发展格局、实现经济高质量发展中的重要作用。
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